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都内の一戸建てが200万円〜！ボロい再建築不可物件をピカピカにする活用術

2021年10月6日 08:45bizSPA!フレッシュ

　再建築不可物件といえば、路地の奥や私道に囲まれた敷地に立つ古い家を想像するだろう。不動産投資のなかでも難易度が高いと思われがちだが、今、変化が起きていた！

before→after／リフォーム物件とは思えないほど、元の面影はない。玄関まわりを舗装すると印象もガラリと変わる（江戸川区）

コロナ禍で注目される再建築不可物件

　コロナ禍の今、不動産投資市場も大きく様変わりしている。投資用マンション販売大手・マキシヴ社営業本部長の前田朗男氏が昨今のトレンドを語る。

「コロナ禍で空きが出るのは築年数が古かったり、家賃が5万円以下といった物件で、都心部や東京近郊にある築浅マンションは値崩れどころか高騰しています。安定してリターンを得る手法として不動産投資の人気は底堅く、今も相談がたくさん寄せられます。

　ただ一方で金融機関の融資が厳しくなり、実需ですら以前のように審査が下りない現実がある。とはいえ融資を通せないわけではなく、販売会社との上手な連携が必要。これからの不動産投資はいかに現金を生かすかが問われています」

23区内に24万戸が眠る「再建築不可物件」


　では、少ない資金でも始められる不動産投資法はあるのか。その意味で今、注目されているのが再建築不可物件だ。

　再建築不可物件とは、ひと言で説明すると建築基準法第43条に定められている「接道義務」を満たしていない家屋のこと。敷地が2m以上道路に接しておらず、一度解体してしまうと新たに建て直しできない。では、なぜそんな家屋があるかというと、建築基準法や関連法が制定される前から、そこに存在したから。「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、再建築不可と推測される住宅は23区内に約24万戸（全体の5％）ある。

before→after／葛飾区内にあった築40年の木造家屋はブルーの爽やかなオシャレ戸建てに生まれ変わった



再建築不可物件の多くは築40～50年以上

『「再建築不可物件」完全読本』（ライチブックス）

『「再建築不可物件」完全読本』（ライチブックス）を上梓したインクコーポレーション代表の入江尚之氏はこう語る。

「再建築不可のボロ家や空き家をリフォームし、新築同様にして売却したり賃貸物件として運用する投資法が人気です。都内東側エリアでは駅チカ物件でも200万～500万円で売られている物件も少なくありません。空き家の利活用が近年クローズアップされるなかで、コロナ禍のテレワーク普及やおうち時間の増加による戸建て需要拡大が重なり、今までにない盛り上がりを見せています」

　入江氏が代表を務めるインクコーポレーションは2000年頃から再建築不可物件に目をつけ、リフォームや売買、賃貸事業を行っており、物件保有数は日本一を誇る。最近では、居住者の高齢化に伴う処分や相続もあって市場での流通も増えてきているという。

　売りに出される再建築不可物件の多くは築40～50年以上。なかには戦前からある木造家屋も。これらをどうリフォームするのか？

コストを抑えれば数百万円からスタートも

before→after／築50年以上の暗くてボロボロだった木造家屋が、フルリフォームすることで新築のように生まれ変わった（葛飾区）

「再建築不可物件は法律上、改築・増築はできません。ただし、修繕や大規模な模様替えは条件付きで適法。延べ面積200平米以下の木造2階建て住宅の場合、国の安全基準を満たしていれば建築確認検査を省略でき、主要構造部（柱や梁、屋根など）を取り替えてもいいのです。柱や屋根の一部を残し、残りをフルリフォームするやり方が主流ですね」（入江氏）

　長期間空き家だった住宅や、今にも崩れそうなボロ家の場合、新築同様にリフォームすれば1000万～1500万円かかることも少なくない。物件自体は二束三文だが、合わせると2000万円近くなることもある。

「再建築不可物件への投資のデメリットのひとつが低金利の住宅ローンが使えないこと。土地に価値がないので銀行は融資してくれないのです。一部のノンバンクで借りることは可能ですが、金利は高く、共同担保を求められることが多い。ですので、基本的にキャッシュを持っていることが前提ですが、物件によっては一部をDIYしてコストを抑え、数百万円からスタートできます」（入江氏）

付加価値プラスで入居者にアピール

※年間償却金額の算出方法：（建物価格÷4）＋（リフォーム代÷22）※シミュレーションは一例です。利回りを保証するものではありません※固定資産税以外の諸経費は含まれていません

　また、戸建て賃貸と同様、入居者が長く借りてくれる点も魅力だ。

「私どもが扱う再建築不可リフォーム物件の多くは、2階建てで延べ床面積が50～60平米ほど。借りる方は子どもが1人だけの家族や子なし夫婦です。空室率を下げるには付加価値をつけることが重要。ペット飼育に適した家や、バイク専用の保管部屋のある家、ジャグジーをバルコニーに設置した家など、住む人の趣味嗜好に合わせたテーマを持たせることで、長期間の入居を目指していきます」（同）

ウッドデッキにジャグジーをつけたり、屋根裏にロフトを設置するなど付加価値をつけることで空室率が下がるのだ

　表に示したとおり、再建築不可物件の利回りはほかの不動産投資に比べてかなり好条件だ。しかも、リフォーム代と元の建物代は「償却資産」となるので、会社員であっても経費として毎年、一定金額を計上できる。

窓の方向やガラスの種類を変えると日当たりも大きく改善する

キッチンや階段の設計も大胆に変えることで雰囲気が一変

　空き家問題やSDGsにも通じ、社会問題を解決する一助にもなりそうな再建築不可物件への投資。頭に入れておいて損はない。

＜取材・文／川満衡　桜井カズキ＞

【入江尚之】

インクコーポレーション代表。リフォーム事業や内装材・輸入建材販売を手がける業界の第一人者。「洗えるクロス」を開発し、大ヒット商品に。著書に『「再建築不可物件」完全読本』など

【前田朗男】

マキシヴ営業本部長。中学卒業後、建設業や飲食業を経て不動産セールスの世界に飛び込み、未経験ながら社内最速で営業本部長に抜擢された敏腕営業マン。あらゆる形態の不動産投資に精通

【週刊SPA！編集部】

外部リンク

ボロ戸建てを買って最高利回り672％も。不動産系YouTuberの投資術売却で数百万円の利益も。クズ土地のトランクルーム運営を“大学生大家”に聞く毎月160万円もの不労所得が…「廃墟不動産投資」達人に聞く、ノウハウと極意

tps://news.line.me/articles/oa-rp24548/74a54dbae780

ps://toyokeizai.net/articles/amp/461654?display=b

マーケット>不動産

再建築不可物件あえてリフォームする人の懐事情不動産投資の新たな流れ､高い利回りも可能？

2021年10月13日

根本 直樹 : ライター（マーブルオフィス）

法律上、同じ土地で建物を建築できないボロ家や空き家が新たな価値を生み始めている（写真：インクコーポレーション）

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コロナ禍でリモートワークが広がるにつれ、人々の「住」への意識も大きく変わりつつある。

「とくに都市部の子どものいる共働き世帯で、“戸建て”志向が間違いなく高まっています。仕事においてもプライベートにおいても、もっと快適に過ごしたい。そうした思いが強くなってきているのでしょう。とはいえ、都市部での戸建て購入は若い夫婦にとっては今もハードルが高いのも事実。そんな中、最近ちょっと興味深い不動産投資のムーブメントが起きつつあります」

こう語るのは、投資用新築マンション販売大手マキシヴの営業本部長で、不動産市況の分析にも定評がある前田朗男氏だ。

そんな前田氏が注目する新しいムーブメントとは「再建築不可物件」への投資だ。耳慣れない言葉かもしれないが、コロナ禍において密かなブームになっているのだという。

「金融機関は、スルガ銀行の不正融資事件以降、融資の審査基準の厳格化を進めていて、以前のようには審査が通りません。そうなると、一般のサラリーマンにとっていかに手持ちの現金を活かすかが不動産投資のポイントになってきます。そういう意味で、わずか数百万円からはじめられる『再建築不可物件』への投資は注目に値すると思います」

「再建築不可物件」とは、簡単に言えば、建築基準法第43条に定められている「接道義務」、つまり敷地が2メートル以上道路に接しておらず、解体して新たな建物を建築することが認められていない家屋のこと。なぜそのような「違法建築」があるのかといえば、現在の法律が定められる以前からそこに存在していたから。総務省によれば、現在、東京23区内だけで約23万戸（全体の5％）もの再建築不可物件があるという。

「リフォーム」で投資商品に変貌

建て替えることもできない老朽化した家屋に資産価値などないようにも思えるが、なぜ「投資物件」になりうるのか。

その謎に答えてくれたのは、ブームの火付け役と言われているインクコーポレーション代表の入江尚之氏。今年7月に『「再建築不可物件」完全読本』（ライチブックス刊）を上梓し、業界で話題となった人物だ。

職能については、今から50年以上も前のメッセージではあるが、現在の状況に照らしても決して古びていない内容を持つと思われる建築家前川國男の「不易（ずっと変わらないもの）」に係る「呼び掛け」を最後に引用したい。前川國男は当時の建築界について
「これほど精神の自由を失った状況でどうして自由な立場における決断といった建築家本来の職能が可能でしょうか。-中略-なるほど建築家だって変わる面もあるかもしれません。しかし、建築家である限りにおいて変わらぬ面だってあるはずではありませんか。時代が変われば人間も変わる事も事実です。しかし人間が人間である限りにおいて変わらぬ面だってなければなりません。人間における不易なもの、そして建築家において不易なもの、それを守り続ける意気地がなくて、どうして人間に生まれ建築家を志した効がありますか。」
と述べている。こうした正論に聞くものは誰しも頭を垂れざるをえないであろう。
前川國男は、建築家は精神の自由を持つ職業、すなわち近代の初頭以来、知的職能人の意味を持ち、また本来は非職業的な職業人であると捉え、こうした職能人にとっては、あらゆるものの束縛を受けない自由人としての決断が仕事の基本であって、こうした立場が結果的に職能人としての精神の自由をもたらす、としたのである。さらに、建築家は、弁護士や医師と同じく、人に頼まれた仕事であっても、「自由な精神のもとで公共の福祉に奉仕するという本来の職能を果たす」という性格が内在することによって、初めて職能人は社会的な自由職業としての地位と尊敬を与えられていたことを決して忘れてはならない。そのためには建築界全体が、こうした精神の自由を基盤とする倫理観による連帯意識のもとで、失われた本来の「職能人としての意識」とプライドを取り戻すべきである、と改めて訴えたのである。
前川國男が目指したものはまさに職能人としての建築家であろう。これは仮に前川の言う「建築家」を「建築士」と置き換えたとしても、そのまま当てはまる、すなわち、そのことの価値や意義を理解する人々に支えられた倫理的人間として、社会における人々の健康、安全、福祉を実現する建築家としてあり続けることに他ならないのではないか。

綺麗綺麗

新築マンション戸建てとも本来は売れない価格で売れてしまうほどに低金利金融駆け込み需要効果なんだろう
相変わらず余った金の行き場が投機的バブル市場を生み出しているのも変わらない
としながらも高騰し過ぎた新築市場から現実利回り商品としての中古市場も拡充している、と

全体的にバブッているけど金融引き締めさえしなければ永遠に続くのだ！と言う実験だよなあ
明らかに実態利回りが成り立たなく見えても売れるんだから、いざ崩壊したとしても逃げ道さえ作っておけば強気で新築やるわな　そ！売れるんだから

陶器バブルやん

あらまあ